很多人都认为永久业权产业比租赁业权更好，因为就字面上来理解，租赁业权产业并非真正完全拥有该产业，因为产业建立于借来的土地上，并非完全属于自己。所以，这是否意味着租赁业权产业万万不可买呢？

首先，让我们深入研究租赁业权产业的基本知识。

租赁业权产业是指您所购买的产业，建立在不属于您的土地上，您仅仅是暂时居住在该土地上，并不可自由使用该土地。至于您可以暂时居住在该土地上多久，则根据地点、土地用途，以及政府对该土地的限制而定，使用期限可从30年到99年不等。

乍听之下，购买租赁业权产业并非最好，但是仔细再看，租赁业权产业也有不错的优点。

 

 

购买租赁业权产业的好处

1.       楼价更便宜

与永久産权产业相比，租赁业权产业肯定更实惠。如果所购买的租赁业权产业是新楼盘，而且土地租赁期限刚刚开始计算，楼价可比类似的永久侦权楼盘便宜一至两成。如此类推，租赁期限所剩越少，楼价则越便宜。

2.       租金收益更高

虽然入手租赁业权产业的本钱低，但却可享有同区永久产权产业的租金水平。换句话说，租赁业权产业的租金收益会比永久产权产业更高。所以，如果您想买楼赚租金，租赁业权楼盘是值得考虑。

3.       配备设施更完善

由于租赁业权产业通常都是高层住宅建筑，所以也会有配备完善的会所设施如游泳池、健身房、运动场和游乐场等。要注意的一点是，这些设备都需要缴交会所费才可使用。另外，通常这些高楼住宅项目都是位于市中心黄金地段，周边设施如地铁、轻轨和高速公路都已发展完善。

 

 

购买租赁业权产业的缺点

1.       时间越长楼价越低

租赁业权产业的价值将随著土地使用期限越短而越贬值，想脱手转售更是困难。另外，转名过程和条件比起永久业权产业还更严格些许。不过，无论是转售租赁或永久业权产业，都需要花费时间和精力，所以无需太介怀转手所需的时间。

2.       银行或不批贷款申请

银行在接受租赁业权产业作为融资抵押前，必定会考虑剩余的土地使用期限。如果该物业的土地使用年限较短，获得贷款批核的机会更微，不过，只要所提供的资料准确且完整，就无需过度担心，因为银行在批核贷款上自有一套程序，不会仅仅因为土地使用期限较短，就完全拒绝贷款申请。

3.       土地使用期限续约或不成

如同一般租约，土地使用权亦可申请续约，但却不保证续约一定成功，因为政府有绝对的权力选择不延长您的土地使用租约。如果您打算把产业一代传一代，永久业权产业或许才是最好的选择。

 

土地使用期限如何续约？

原则上，租用土地的使用期限均可申请续约，但是如果州政府需要使用该土地为公共用途，例如公共交通用地、建立医院或公立学校等，续约成功则很渺望。

如果您准备申请续约，第一步是前往该土地棣属的土地办公室提出申请，并缴交该土地使用权市价的费用，以保留您的土地使用权。至于土地使用权市价费用，则取决于产业的类型和地点。

要注意的一点是，土地使用权市价与土地估值是互相影响的，所以在经济低迷时续签是一个节省成本的好主意。当然，亦要确保您手头上有足够的现金来应付续约申请的费用。

如果您是分层地契物业的业主，则需要连同其他业主和管理公司协商，因为分层地契物业牵涉公共财谟和住宅范围。

以下是不同州属的私人住宅土地使用权续约计算方式：

1.       雪兰莪州

在业主提出证据，证明整个租赁期内产业都自住，并宣誓不会把产业转售给第三方后，就可以缴交一千马币开始续约申请。如果业主在续约成功后决定转售产业，则需要根据当时土地使用费用的市价，补足差额。

土地使用费用计算方法= （ 1/4 ） x （ 1/100 ） x （土地市价[ RM /英尺] ） x （租赁期[租赁剩余年数] ） x （土地面积）

举例来说，假设您在雪兰莪州蕉赖（ Cheras ）拥有一块3，000英尺、每呎300马币的租赁土地，而该租赁还剩下约40年的时间。您必须支付的续约费用如下：

（1/4） x （1/100） x （300） x （99-40） x （3，000） =马币132，750。

 

2.       吉隆坡

在吉隆坡，计算方法如下：

（ 1/4 ） x （ 1/99 ） x （土地的市场价值[ RM /英尺] ） x （租赁期[租赁剩余年数] ） x （土地面积）

 

3.       槟城

土地租赁权会自动更新

 

4.       柔佛州

60年租约-市价的一成半

99年租赁-市价的三成

 

无论您的土地棣属哪里，请记住要即时提出续约，以避免重新提交租借土地的申请，因为政府会重新考虑这项申请，而且您需要支付更高的费用。

作为总结，土地使用权是购买产业时的必要考虑因素，不过除此之外，还有很多其他重要因素需要考虑，例如价格、位置、交通和设施配套，所以在买楼前，不妨多花点时间做好调查准备吧！

-完-